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??惟今年由於我對市場走勢判斷出現較大變化，加之專傢彼此間也較為熟稔，言辭交鋒便容易“擦槍走火”，有時自己的觀點受到錯誤解讀，令我頗為無奈。
??從2014年底到2015年初約20場年會論壇上，至少三場有專傢對我提出類似質疑，其實微青年首次購屋優惠房貸利率試算二胎年息博 、微信一直有人發佈雷同說法，讓我深感莫名其妙之餘，覺得有必要再做一次系統性的澄清。之所以用“再”這個字眼，是因為過往已“順便”說明過多次，而這次是相對條理的解析。
??城市之間房產發展差異大
內容來自sina新聞
??那麼其他城市呢？我看完全可以比照辦理，因為除非人口、CBD發展轉移，否則市中心還是市中心，肯定仍為當地人最期待入住、需求最旺的地域。差別在於“安全區域”的設定，原本半徑可能是30公裡，現在為瞭保險起見，必須鎖定在城市絕對市中心的10公裡半徑內，也就是所謂“蛋黃理論”。
樓市看法一以貫之百顛不破的樓市 蛋黃理論
??未來城市之間房產發展差異大，超跌城市可以提供“撿皮夾子”商機，而城市絕對市中心必須鎖定在10公裡半徑內。
??首先，如眾所周知，房地產並非標準化商品(簡稱：非標產品)，其價值由地段、環境決定80%以上，產品本身隻占20%，因此有些樓盤銷售人員常掛在嘴邊的：我們項目如果坐落在某某地方(地段)的話，就不是這個價瞭。此一表述是沒有道理的，但不能說他講的是廢話，因為其目的是誘引目標客戶對其地段、環境、產品引發美好想象，以促進銷售。
??正由於城市與城市之間，乃至一座城市本身亦有其優劣勢地段、板塊，加之供需結構差異大，不像汽車、空調、洗衣機等標準化商品，一旦暢銷，工廠可透過日夜加班瞬間滿足需求，一旦滯銷，便通常面臨降價求售的窘境。
??超跌城市提供“撿皮夾子”商機
??房地產供需關系既受制於政治、政策、金融、經濟、社會等大環境變化，亦與城市人口流動、產業發展類型、交通系統建設、重大設施投入(如迪斯尼、前海深海現代服務業合作區)等因素密切相關，因此當“所有城市一律漲價”的“非理性繁榮”的所謂“黃金十年”結束，便意味著房地產進入分化狀態，這個時候對市場的判斷便“因城而異”！
??2013年以來，我一貫的預測是“大部分一線、小部分二線、極少部重劃區 台中貸款全省皆可處理分三、四線城市仍有商機”。亦即在本輪因經濟進入高原期所導致的樓市淘汰賽中，就算是一線城市也不一定能全數幸免於難，遑論等而下之的省市。但這並不意味所有可能甚至已經“滅頂”的城市都不值得購進，必須參酌如前所述的人口、產業、基建等狀態而定，因為超漲之後往往帶來的是超跌(物超所值)！譬如溫州(樓盤) 現在可以買嗎？在其價位重挫之後，對自住型的購房者來說，當前反而是可以考慮進場的時機。
??百顛不破的樓市“蛋黃理論”
??由於年關將近，這段時間活動、年會多如牛毛，讓人應接不暇。一般來說，通常的形式是論壇+晚宴，也因此我應邀上臺與其他專傢同臺論述房地產前景的機會也就多瞭起來，這本來也沒什麼，過往也常是如此。
??綜上所述，以簡要說明我對市場的觀察始終是“一以貫之”、有明確脈絡的，除非市場發生重大逆轉變數，否則不存在“時而看漲、時而看跌”的搖擺狀態。之所以有些人會出現如此誤解，我看主要可能是斷章取義的結果。當然，這並不是他們的錯，畢竟互聯網時代資訊呈爆炸之勢，誰有那麼多閑工夫總是研究某一位專傢的論述呢？我自己也做不到啊！
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-17/07105973022371966413897.shtml
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